IAS第40号「投資不動産」

賃貸不動産、東武、含み損解消、6月末、償却進み簿価低下。

IFRS
 東武鉄道が保有する賃貸不動産が6月末、5億1400万円の含み益に転じた。前期末時点では約7000万円の含み損だったが、その後、償却が進み保有不動産の簿価が下がったためだ。東武は今回、含み損の解消で財務内容に重要な変更が生じたと判断し開示した。

 前期決算から賃貸不動産などの時価を開示する会計ルールが導入され、企業は保有不動産の価値を従来の取得原価に基づいた「簿価」に加え、物件の収益力などを反映した「時価」でも開示が義務付けられた。開示は重要な変更がない限り、原則年1回、財務諸表の注記として記載する。

 東武は前期末から新規物件の取得はあったものの、保有不動産の時価は実質横ばいで推移。一方で簿価は減価償却で約5億8000万円下がり、時価が簿価を上回る含み益状態に転じた。

 上場私鉄13社のほか、西武ホールディングス(東京・豊島)を加えた大手私鉄14社は前期末、保有不動産で合計約7900億円の含み益だったが、このうち含み損だったのは東武のみだった。

(賃貸不動産、東武、含み損解消、6月末、償却進み簿価低下。2010/08/19  日本経済新聞 朝刊

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■国際会計基準では

IAS第40号「投資不動産 (Investment Property)」より、
「投資不動産の例」を引用します。

【原文】karaoke
Definitions
9 The following are examples of items that are not investment property and are therefore outside the scope of this Standard:
(a) property intended for sale in the ordinary course of business or in the process of construction or development for such sale (see IAS 2 Inventories), for example, property acquired exclusively with a view to subsequent disposal in the near future or for development and resale.
(b) property being constructed or developed on behalf of third parties (see IAS 11 Construction Contracts).
(c) owner-occupied property (see IAS 16), including (among other things) property held for future use as owner-occupied property, property held for future development and subsequent use as owner-occupied property, property occupied by employees (whether or not the employees pay rent at market rates) and owner-occupied property awaiting disposal.
(d) [deleted]
(e) property that is leased to another entity under a finance lease.

【訳】
定義
第9項 次に掲げるものは投資不動産でない項目の例であり、
したがって、本基準の範囲に含まれない。
(a) 通常の営業過程における販売を予定している資産、または、
 そうした販売の目的で建設または開発中の資産
 (IAS第2号「棚卸資産」を参照)。
 たとえば、もっぱら、近い将来における事後的な処分を目的として、
 または、開発および再販売のために取得した資産など。
(b) 第三者の代わりに建設中または開発中の資産
 (IAS第11号「工事契約」を参照)
(c) 将来、所有者占有資産として使用する目的で所有する資産、
 将来の開発の後、所有者占有資産として使用する目的で所有する資産、
 従業員が占有する資産
 (従業員が市場価格で賃料を支払っているか否かは問わない)、および、
 処分予定の所有者占有資産等を含む、所有者占有資産
 (IAS第16号「有形固定資産」を参照)
(d) (削除)
(e) ファイナンス・リースで別の企業にリースされている資産

■きょうの単語
exclusively [iksklu'ːsivli] 【副】 もっぱら
with a view to ~を視野に入れて、~を目的として

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私鉄13社の賃貸用不動産、含み益、前期7000億円に。

IFRS
 私鉄大手13社が保有する賃貸等不動産の含み益が2010年3月期末で7000億円強だったことが分かった。東京急行電鉄の1053億円を筆頭に、上位には首都圏に多くの不動産を保有する企業が並んだ。人口減で運輸収入の伸びが期待できないなか、不動産を有効活用できるかどうかが業績拡大のカギを握りそうだ。

 前期決算から賃貸用不動産などの時価開示ルールが適用された。各社が株主総会の招集通知書で開示した賃貸等不動産の簿価と時価の差額から集計した。ターミナル駅など優良物件を持つ鉄道会社の資産内容は市場からの注目度が高い。

 東急は東京都内に多くの優良物件を保有し、含み益が膨らんだ。引き続き不動産開発を急ぐ方針で、東京・永田町の「東急キャピトルタワー」など大型物件を開業する。11年3月期は12期ぶりに不動産事業への投資が鉄道事業を上回る。

 阪急阪神ホールディングスの含み益は771億円。大阪・梅田地区に数多くの物件を抱える。5月には「梅田阪急ビル」を開業し、今後も同地区に重点投資していく。

 対照的に含み益が少額にとどまったのは近畿日本鉄道(44億円)。辻本雅英専務は「駅前の優良不動産をグループ内の百貨店やホテルで運営しているため」と説明する。東武鉄道は7300万円の含み損。過去に土地再評価を実施したため、貸借対照表上の簿価が時価を上回ったという。

【表】私鉄大手13社の賃貸等不動産の含み損益額   

   単位は億円、▲はマイナス   

東  急   1,053
西  鉄   917
相鉄HD   872
京  急   824
小  田  急   811
阪急阪神   771
京  王   719
京  阪  電   406
名  鉄   335
京  成   279
近  鉄   44
南  海  電   14
東  武   ▲0.73

(私鉄13社の賃貸用不動産、含み益、前期7000億円に。
2010/06/22  日本経済新聞 朝刊)

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■国際会計基準では

IAS第40号「投資不動産 (Investment Property)」より、
「投資不動産の例」を引用します。

【原文】karaoke
Definitions
9 The following are examples of items that are not investment property and are therefore outside the scope of this Standard:
(a) property intended for sale in the ordinary course of business or in the process of construction or development for such sale (see IAS 2 Inventories), for example, property acquired exclusively with a view to subsequent disposal in the near future or for development and resale.
(b) property being constructed or developed on behalf of third parties (see IAS 11 Construction Contracts).
(c) owner-occupied property (see IAS 16), including (among other things) property held for future use as owner-occupied property, property held for future development and subsequent use as owner-occupied property, property occupied by employees (whether or not the employees pay rent at market rates) and owner-occupied property awaiting disposal.
(d) [deleted]
(e) property that is leased to another entity under a finance lease.

【訳】
定義
第9項 次に掲げるものは投資不動産でない項目の例であり、
したがって、本基準の範囲に含まれない。
(a) 通常の営業過程における販売を予定している資産、または、
 そうした販売の目的で建設または開発中の資産
 (IAS第2号「棚卸資産」を参照)。
 たとえば、もっぱら、近い将来における事後的な処分を目的として、
 または、開発および再販売のために取得した資産など。
(b) 第三者の代わりに建設中または開発中の資産
 (IAS第11号「工事契約」を参照)
(c) 将来、所有者占有資産として使用する目的で所有する資産、
 将来の開発の後、所有者占有資産として使用する目的で所有する資産、
 従業員が占有する資産
 (従業員が市場価格で賃料を支払っているか否かは問わない)、および、
 処分予定の所有者占有資産等を含む、所有者占有資産
 (IAS第16号「有形固定資産」を参照)
(d) (削除)
(e) ファイナンス・リースで別の企業にリースされている資産

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「不動産4社、実質PBR、1倍割れ、含み益を織り込み算出。

IFRS
三菱地所など主要不動産4社を対象に、保有する賃貸ビルや土地の含み益を加味した実質PBR(株価純資産倍率)をはじいたところ、26日時点でいずれも1倍を下回った。PBR1倍割れは株価が理論的な解散価値を下回っていることを示す。不動産市況の先行きが不透明で、株価は実際の純資産価値を十分に織り込んでいないともいえそうだ。

 PBRは時価総額を分子に、貸借対照表上の純資産を分母にとり算出する。通常は保有不動産の含み損益は反映されない。それが会計基準の変更で2010年3月期決算から不動産の含み損益が注記で開示されるようになり、税引き後の含み損益を加味した純資産で実質PBRが計算できるようになった。

 菱地所のPBRは通常ベースでは1・65倍だが、実質PBRは0・81倍に下がる。東京・丸の内などに2兆円超の含み益のある不動産を持ち、売却した場合に多額の売却益が出る計算になるためだ。NTT都市開発の実質PBRは0・56倍と、含み益反映前のPBRから大幅に低下する。

 各社の実質PBRが1倍割れとなるのは「不動産市況に不透明感が強く、含み益を株を買う材料にしにくい」(フォルティス・アセットマネジメントの山本平社長)ためだ。ビル賃料収入が減少したり、仮に売却しても開示された含み益を確保できなかったりする懸念があるという。

【表】不動産含み益を加味した実質PBR(倍)   

   実質PBR
菱  地  所   0.81(1.65)
三  井  不   0.84(1.21)
住  友  不   0.91(1.53)
NTT都市   0.56(1.61)

(注)26日時点、税率は40%として計算。カッコ内は通常のPBR

(「不動産4社、実質PBR、1倍割れ、含み益を織り込み算出。
2010/05/27  日本経済新聞 朝刊)

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■国際会計基準では

IAS第40号「投資不動産 (Investment Property)」より、
「公正価値」に関する規定を引用します。

【原文】karaoke
Fair value model
45 The best evidence of fair value is given by current prices in an active market for similar property in the same location and condition and subject to similar lease and other contracts. An entity takes care to identify any differences in the nature, location or condition of the property, or in the contractual terms of the leases and
other contracts relating to the property.

【訳】
公正価値モデル
第45項 公正価値の最善の証拠は、
同じような所在地や状況にあり、かつ、
類似するリースその他の契約を有する類似の不動産の
活発な市場における現在の価格によって与えられる。
企業は、不動産の性質、所在地もしくは状況における、
または不動産に関するリースその他の契約の条件における
いかなる違いも識別するよう注意を要する。

■きょうの単語
evidence [e'videns] 【名】 証拠
location [louke'iʃn] 【名】 場所、所在地

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賃貸用不動産の含み益、倉庫4社、計4000億円。(IAS第40号)

IFRS
三菱倉庫など倉庫大手4社が保有する賃貸等不動産の含み益が3月末時点で計4000億円に達していることが21日分かった。時価開示を求める会計ルールの導入を受けて、各社が同日までに開示した。古くから保有する土地が多額の含み益を生んでいることが明らかになり、今後は保有資産を有効活用しているかどうかが問われそうだ。

渋沢倉庫が21日発表した含み益は385億円だった。都内各地に不動産を保有しており、2010年3月期の連結貸借対照表に計上した簿価213億円に対し、時価は598億円となった。

4社中、含み益が最も大きかったのは三菱倉で1849億円だった。特に含み益が多いのは東京都中央区や江東区の不動産とみられる。住友倉庫は東京都中央区のほか、大阪市の保有地の含み益が多いようだ。

4社の時価は、簿価の2・4~3・5倍に達していた。市場関係者からは「資産効率を判断するうえで有効なひとつの指標になる」(大和証券キャピタル・マーケッツの一柳創シニアアナリスト)との指摘がある。

(賃貸用不動産の含み益、倉庫4社、計4000億円。
2010/05/22  日本経済新聞 朝刊 )

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■国際会計基準では

IAS第40号「投資不動産 (Investment Property)」より、
「投資不動産の例」を引用します。

【原文】karaoke
Definitions
9 The following are examples of items that are not investment property and are therefore outside the scope of this Standard:
(a) property intended for sale in the ordinary course of business or in the process of construction or development for such sale (see IAS 2 Inventories), for example, property acquired exclusively with a view to subsequent disposal in the near future or for development and resale.
(b) property being constructed or developed on behalf of third parties (see IAS 11 Construction Contracts).
(c) owner-occupied property (see IAS 16), including (among other things) property held for future use as owner-occupied property, property held for future development and subsequent use as owner-occupied property, property occupied by employees (whether or not the employees pay rent at market rates) and owner-occupied property awaiting disposal.
(d) [deleted]
(e) property that is leased to another entity under a finance lease.

【訳】
定義
第9項 次に掲げるものは投資不動産でない項目の例であり、
したがって、本基準の範囲に含まれない。
(a) 通常の営業過程における販売を予定している資産、または、
 そうした販売の目的で建設または開発中の資産
 (IAS第2号「棚卸資産」を参照)。
 たとえば、もっぱら、近い将来における事後的な処分を目的として、
 または、開発および再販売のために取得した資産など。
(b) 第三者の代わりに建設中または開発中の資産
 (IAS第11号「工事契約」を参照)
(c) 将来、所有者占有資産として使用する目的で所有する資産、
 将来の開発の後、所有者占有資産として使用する目的で所有する資産、
 従業員が占有する資産
 (従業員が市場価格で賃料を支払っているか否かは問わない)、および、
 処分予定の所有者占有資産等を含む、所有者占有資産
 (IAS第16号「有形固定資産」を参照)
(d) (削除)
(e) ファイナンス・リースで別の企業にリースされている資産

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不動産大手3社、オフィスビルや商業施設、時価評価額を初公表。

IFRS
不動産大手3社はオフィスビルや商業施設など賃貸等不動産について2010年3月末時点の時価を初めて公表した。会計ルールの変更によるもので、10年3月期決算に併記し4月30日に発表した。都心の一等地を所有する三菱地所は簿価との差が2兆円を上回り、三井不動産も約7500億円に上った。今後は物件の開発投資効果にも投資家の目が向かいそうだ。

 三菱地所が所有するオフィスビルや商業施設の時価評価額は約4兆9千億円。取得価額から減価償却費や減損処理額の累計を差し引いた簿価(約2兆9千億円)を約2兆円上回った。物件の内訳は開示しなかったが、東京・丸の内地区の丸ビルや丸の内パークビルなど、古くから所有する土地や収益性の高いビルが寄与したもようだ。

 三井不動産が開示した賃貸等不動産の時価は約2兆6千億円で簿価との差額は7500億円となった。同社も東京・日本橋地区のオフィスビルなどが貢献したとみられる。

 一方で野村不動産ホールディングスは比較的最近取得した物件が多いことから、差額は約330億円にとどまった。

(不動産大手3社、オフィスビルや商業施設、時価評価額を初公表。
2010/05/03  日経産業新聞)

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■国際会計基準では

IAS第40号「投資不動産 (Investment Property)」より、
「投資不動産の例」を引用します。

【原文】karaoke
Definitions
8 The following are examples of investment property:
(a) land held for long-term capital appreciation rather than for short-term sale in the ordinary course of business.
(b) land held for a currently undetermined future use. (If an entity has not determined that it will use the land as owner-occupied property or for short-term sale in the ordinary course of business, the land is regarded as held for capital appreciation.)
(c) a building owned by the entity (or held by the entity under a finance lease) and leased out under one or more operating leases.
(d) a building that is vacant but is held to be leased out under one or more operating leases.
(e) property that is being constructed or developed for future use as
investment property.

【訳】
定義
第8項 投資不動産の例を以下に挙げる。
(a) 通常の営業過程における短期の販売目的ではなく、
 長期の資本増価を目的として保有する土地
(b) 将来の用途が未定のまま保有する土地
 (自己使用不動産として使用するか、あるいは通常の営業過程における
 短期の販売に使用するかを企業が決定していない場合、
 その土地は資本増価のために所有しているものとみなされる)
(c) 企業が所有し(またはファイナンス・リースによって企業が所有し)、
 かつ、一つ以上のオペレーティング・リースによってリースしている建物
(d) 現在は借手がないが、一つ以上のオペレーティング・リースによって
 リースするために所有する建物
(e) 将来、投資不動産として使用するために建設中または開発中の資産

■きょうの単語
determine [ditə'ːrmin] 【他動】 決定する
vacant [ve'ikənt] 【形】 空の、空いている

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賃貸用不動産の含み益――三菱地所やJR東日本が上位、有効活用に市場の目。─「投資不動産」、IFRSでは。(IAS第40号)

IFRS
2010年3月期の決算発表に合わせ、主要上場企業が保有不動産の含み損益を公表し始めた。賃貸用不動産などの時価開示ルールが前期決算から適用されたためだ。三菱地所は2兆円超、東日本旅客鉄道(JR東日本)も9千億円近い含み益を持つ一方で、含み損を抱える企業があることも分かった。保有不動産を有効活用する機運が高まる契機になりそうだ。

新しい会計ルールは「賃貸等不動産の時価開示」で、時価開示する対象は(1)投資目的で保有する不動産(2)将来の使用が見込まれていない遊休不動産(3)賃貸用不動産。自社で使用しているビルや工場は含まない

これら不動産の価値は貸借対照表で取得原価に基づく「簿価」で開示されているが、国土交通省の不動産鑑定評価基準に沿い、物件の収益力などを反映した「時価」を開示する。貸借対照表は従来通り簿価で計上し、注記で時価を公表する。

不動産の時価は10年3月期の有価証券報告書から開示が義務付けられたが、決算短信にも記載する企業が相次いでいる。

含み益が多い企業の上位には三菱地所、JR東日本、三井不動産などが並ぶ。いずれも古くから東京駅周辺に多くの不動産を持つ。いざという時は不動産売却で利益を確保できるため、財務面で余裕があることを示す。

一方、日本ケンタッキー・フライド・チキンはかつて研究施設などで使用した施設を賃貸しているが、約7億円の含み損を抱える。前期に貸借対照表の簿価を切り下げる減損処理をしたが、物件の収益が低下し続ければ、追加で減損リスクが発生しかねない。

新ルールの導入を機に、企業の間で保有不動産を有効活用しようとの機運が高まる可能性がある。含み益の多い企業は含みを加味して総資産利益率(ROA)などを計算すると、実質的な資産効率が低下するからだ。固定資産税の負担もあり、保有不動産の収益力を高める必要に迫られる。

投資家にとっても有力な材料になる。「含み益のある企業は正確な純資産価値を把握するために、また含み損のある企業の場合も減損処理の注意喚起として役立つ」とニッセイ基礎研究所の百嶋徹主任研究員は指摘。三菱地所が含み益を開示した当日に株価が急騰するなど、今後は含み益が株価の支援材料となるケースも出てきそうだ。

【表】含み益上位には不動産、電鉄、倉庫会社が目立つ      

企業名   不動産の含み益   不動産の簿価

三菱地所   20,558   28,507
JR東日本   8,819    5,141
三井不動産   7,539   18,458
三菱倉庫    1,849      888
三井倉庫    1,149      457
ダイビル      971    2,373
JR西日本     920    1,111
飯野海運      673      643
平和不動産     373    2,076
野村不動産HD   325    6,072
アンリツ      148       31
ケンタッキー     ▲7       13

(注)単位億円、▲は含み損。10年3月期末時点      

(賃貸用不動産の含み益――三菱地所やJR東が上位、有効活用に市場の目(データ解読)2010/05/08  日本経済新聞 朝刊)

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■国際会計基準では

IAS第40号「投資不動産 (Investment Property)」より、
「投資不動産の認識」に関する規定を引用します。

【原文】karaoke
Recognition
16 Investment property shall be recognised as an asset when, and only when:
(a) it is probable that the future economic benefits that are associated with the investment property will flow to the entity; and
(b) the cost of the investment property can be measured reliably.

【訳】
認識
第16項 投資不動産は、以下の場合には必ず、また、以下の場合にのみ、
資産として認識しなければならない。
(a) 当該投資不動産に関連する将来の経済的便益が
 企業に流入する可能性が高い、かつ、
(b) 投資不動産の取得原価が信頼性を持って測定できる。

■きょうの単語
associate [əso'uʃie`it] 【他動】 ~を(~と)結びつける

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不動産含み益、開示始める、菱地所、前期末2兆円超に、三井不は7539億円。─「賃貸等不動産」、IFRSでは。(IAS第40号)

IFRS
三菱地所と三井不動産は30日、2010年3月期決算を発表し、新会計ルール「賃貸等不動産の時価開示」に基づいて、保有不動産の含み損益を初めて開示した。含み益は菱地所の2兆0558億円に対し、三井不は7539億円だった。不動産市況の低迷が続く中でも、大手不動産はなお多くの含み益があることが分かった。

 賃貸等不動産の時価開示は、取得原価に基づいた「簿価」で貸借対照表上に計上される保有不動産の価値を、収益力などに基づく「時価」で、注記により開示する。資産内容の透明性向上が狙いだ。

 菱地所の保有不動産の簿価は2兆8507億円に対し、時価は4兆9065億円。新丸の内ビルや丸の内パークビルなど東京・丸の内地区の資産で含み益の大半を占めたという。

 前期の連結純利益は菱地所が東京・新宿の大型プロジェクト損失で前の期から74%減の119億円。三井不は28%減の600億円だった。

 棚卸し資産の評価損やリゾート施設の減損損失などが発生。オリエンタルランド株の売却益を計上し、一部穴埋めした。

(不動産含み益、開示始める、菱地所、前期末2兆円超に、三井不は7539億円。
2010/05/01  日本経済新聞 朝刊)

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■国際会計基準では

IAS第40号「投資不動産 (Investment Property)」より、
「投資不動産の認識時の測定」に関する規定を引用します。

【原文】karaoke
Measurement at recognition
20 An investment property shall be measured initially at its cost. Transaction costs shall be included in the initial measurement.

【訳】
認識時の測定
第20項 投資不動産は当初、取得原価で測定しなければならない。
取引費用は当初測定額に含まれる。

■きょうの単語
initially 【副】 初めに、当初は

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不動産の時価開示、含み損益が明らかに ─「投資不動産の公正価値」、IFRSでは。(IAS第40号)

IFRS
「個人投資家にも資産内容がわかりやすくなるだろう」。ビル賃貸業の常和ホールディングス幹部は、2010年3月期から適用される新会計ルール「賃貸等不動産の時価開示」の影響について、好意的な認識を示す。

賃貸等不動産の時価開示は、賃貸ビルや遊休地など現在、取得原価に基づいた「簿価」で開示されている不動産の価値を物件の収益力などを反映した「時価」で開示するもの。貸借対照表や損益計算書は従来通り簿価での計上だが、注記で時価も開示保有不動産の含み損益が明らかになる。自社使用の工場やビルは対象にはならない

常和HDは09年、自主的に時価を評価してみた。簿価では1099億円だったが、収益力の高い東京駅前の「常和八重洲ビル」などを持つため時価では1542億円。差額の443億円が含み益ということになる。こうした含み益はアナリストや機関投資家が独自に試算する場合もあるが、個人投資家には難しい。企業が定期的に開示するようになると、投資家にとって判断材料が増える。

市場では保有不動産を時価評価して株価に織り込む傾向がある。東京・丸の内に多数の優良資産を持つ三菱地所の場合、不動産市況次第では1兆円以上の含み益が推計され、株価評価に織り込まれることもある。アーンスト・アンド・ヤングのアド・バウスマン氏は「時価開示の義務付けで、株価に対する影響の透明性が増す」と指摘する。

収益力が低く含み損となる物件を保有することは、市場での評価を下げることにつながる。物件の収益力を高めることが求められ、不動産を効率的に管理する「企業不動産(CRE)マネジメント」が広がりそうだ。

王子製紙系列の国際紙パルプ商事は東京・京橋や名古屋、大阪の賃貸ビルについて時価開示を迫られる。辻田益久理事は「CREマネジメントを推進して含み益を拡大させたい」といい、3月から東京・京橋のビルの建て替えに着手した。

注意が必要なのが評価方法によって含み損益に違いが出る可能性だ。収益力の時価への反映の仕方などを国土交通省の「鑑定評価基準」に従って評価すれば自社で実施しても、外部の不動産鑑定事務所に委ねてもルール上はかまわない

東京急行電鉄やニチレイは客観性を担保するため外部評価を採用するが、大手不動産会社は「社内に多くの鑑定士を抱える上、経費削減の狙いもあり自社で評価する方向」(大手不動産鑑定事務所)とみられる。株価に影響を及ぼすだけに評価方法の違いもわかりやすく説明する必要がありそうだ。

(変わる会計変える経営(4)不動産の時価開示―含み損益が明らかに。
2010/03/27  日本経済新聞 朝刊)

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■国際会計基準では

IAS第40号「投資不動産 (Investment Property)」より、
「公正価値」に関する規定を引用します。

【原文】karaoke
Fair value model
45 The best evidence of fair value is given by current prices in an active market for similar property in the same location and condition and subject to similar lease and other contracts. An entity takes care to identify any differences in the nature, location or condition of the property, or in the contractual terms of the leases and
other contracts relating to the property.

【訳】
公正価値モデル
第45項 公正価値の最善の証拠は、
同じような所在地や状況にあり、かつ、
類似するリースその他の契約を有する類似の不動産の
活発な市場における現在の価格によって与えられる。
企業は、不動産の性質、所在地もしくは状況における、
または不動産に関するリースその他の契約の条件における
いかなる違いも識別するよう注意を要する。

■きょうの単語
evidence [e'videns] 【名】 証拠
location [louke'iʃn] 【名】 場所、所在地

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賃貸用不動産、三菱地所の含み益1.5兆円。─「投資不動産」、IFRSでは。(IAS第40号)

IFRS
三菱地所の保有不動産の含み益はおよそ1・5兆円――。2010年3月期末から上場企業に適用される新会計ルール「賃貸等不動産の時価開示」 を控え、野村証券は大手不動産会社の1月末時点の賃貸不動産の含み損益を試算した。不動産市況が低迷する中でも、大手各社はまだ多額の含み益を持つことがわかった。

他の大手では三井不動産が約7000億円、住友不動産が約6000億円。東京・丸の内地区で優良な資産を多数持つ菱地所の含み益が群を抜いているという。

賃貸等不動産の時価開示は、貸借対照表では取得原価で計上されている投資用不動産の時価を注記で開示 する。企業の資産内容をより透明にする狙い。不動産を多く持つ鉄道や保険などの含み損益も注目されている。

野村証券の福島大輔シニアアナリストは「含み損益はすでにある程度株価に織り込まれており、企業が開示した内容が市場の期待より少ないと売り材料になる可能性もある」と指摘する。

(賃貸用不動産、菱地所の含み益1.5兆円、「時価開示」控え野村証券試算。
2010/02/18  日本経済新聞 朝刊)

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■国際会計基準では

IAS第40号「投資不動産 (Investment Property)」より、
「投資不動産」の定義・例を引用します。

【原文】karaoke
Definitions
5 The following terms are used in this Standard with the meanings specified:
Investment property is property (land or a building—or part of a building—or both) held (by the owner or by the lessee under a finance lease) to earn rentals or for capital appreciation or both, rather than for:
(a) use in the production or supply of goods or services or for administrative purposes; or
(b) sale in the ordinary course of business.

8 The following are examples of investment property:
(a) land held for long-term capital appreciation rather than for short-term sale in the ordinary course of business.
(b) land held for a currently undetermined future use. (If an entity has not determined that it will use the land as owner-occupied property or for short-term sale in the ordinary course of business, the land is regarded as held for capital appreciation.)
(c) a building owned by the entity (or held by the entity under a finance lease) and leased out under one or more operating leases.
(d) a building that is vacant but is held to be leased out under one or more operating leases.
(e) property that is being constructed or developed for future use as
investment property.

【訳】
定義
第5項 次の用語はこの基準において、以下に特定する意味で用いられる。
・「投資不動産」とは、
賃貸収益もしくは資本増価またはその両方を目的に
(所有者またはファイナンス・リースの借手が)
所有する不動産(土地もしくは建物<の一部>またはその両方))をいう。
ただし、次の目的で所有するものを除く。
(a) 物品の製造・販売もしくはサービスの提供、
 または経営管理目的のための使用
(b) 通常の営業過程における販売

第8項 投資不動産の例を次に挙げる。
(a) 通常の営業過程における短期販売目的ではなく、
 長期の資本増価目的で所有する土地
(b) 将来の用途が現在、決まっていない土地
 (所有者が占有する不動産として、
 または通常の営業過程で短期に販売する目的で
 その土地を使用することを企業が決めていない場合、
 その土地は資本増価のために所有されているものとみなされる。)
(c) 企業が所有し(またはファイナンス・リースで企業が所有し)、
 一つ以上のオペレーティング・リースでリースされている建物
(d) 現在、使われていないが、
 一つ以上のオペレーティング・リースでリースする予定で所有する建物
(e) 投資不動産として将来、使用するために建設・開発中の不動産

※ 他人の財産を計算してしまうというのもまた、下世話な話です。
 それにしても、1兆5000億円。 ──含みすぎです。

■きょうの単語
appreciation [əpri`ːʃie'iʃn] 【名】 騰貴、高騰、上昇
vacant [ve'ikənt] 【形】 空の、空いている
lease out リース(賃貸し)する

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不動産の効率管理広がる、会計ルール厳格化が背中押す。─「投資不動産」、IFRSでは。(IAS第40号)

IFRS
事業会社の間でグループ内で抱える土地や建物といった不動産を効率的に管理する取り組みが徐々に広がってきた。企業が保有する不動産(CRE)の資産総額は約490兆円。効率管理により企業価値を向上させ、会計上の損失計上リスクを回避する経営が意識されてきたのが背景だ。

東京・丸の内に建つ日本郵船本社ビル。15階のフロアのうち7階以下は賃貸しているが、実は4月から賃貸部分の貸主が郵船本体から子会社の郵船不動産に替わった。
 「グループ内の不動産運営を郵船不動産に集中させ、CRE戦略を推進したい」と、郵船の福田直也・不動産事業チーム長は狙いを語る。6月に横浜のビル賃貸事業を分割、郵船不動産に承継させた。一連の集約で間接費を圧縮できるため、中長期的に1億円程度のコスト削減を見込む。

CREの管理をグループ内の専門組織に集約するなどして、効率を改善する経営手法を「CRE戦略」という。米国では90年代以降にサン・マイクロシステムズなどグローバル企業が取り組み始めたが、日本で注目されるきっかけとなったのは2007年に国土交通省が開いたCRE研究会だ。多くの企業で「不動産の購入は財務部門、賃貸は総務部門といったように不動産の管理体制はバラバラ」で、改善の余地が大きいと報告した。

不動産を巡る会計ルールが年々厳しくなっていることも、CRE戦略が関心を集める背景にある。06年3月期に保有不動産の時価が簿価を大きく下回った場合に損失計上する「固定資産の減損会計」が義務付けられたのを皮切りに、09年3月期に「販売用不動産の低価法」が適用され、今期末に「賃貸等不動産の時価開示」が始まる

市況悪化で不動産の減損処理や評価損計上などのリスクは少なくなく、バラバラの管理体制では遊休地の把握や建物修繕など計画的な対応ができない恐れもある。

アパレル大手のダイドーリミテッドは5月、来年春をメドに東京・秋葉原の本社ビル、千駄ケ谷の賃貸ビル、神奈川・小田原の大型商業施設の3物件の運営主体を、組織再編して専門子会社に集約する方針を打ち出した。現在は3物件の管理、保有主体は別々。不動産事業強化を見据えた対応だが、「会計ルールの厳格化も意識した」(経営管理室)という。

【表】企業の不動産の効率管理の事例      

日産自   
販売会社の資産管理を分割し、日産ネットワークホールディングスに集約
06年

いすゞ   
販売会社の不動産管理を、伊藤忠との合弁会社に集約 
07年

商船三井   
ダイビルに商船三井興産を取得させ、グループの不動産管理を集約
07年

東芝   
東芝不動産を野村不HDに売却、野村不HDとCRE戦略で提携
08年

郵船   
グループの不動産運営を郵船不動産に集約
09年

ダイドー   
不動産の保有・管理をダイドーインターナショナルに集約
10年

(不動産の効率管理広がる、企業、損失計上リスク意識、
会計ルール厳格化が背中押す。
2009/07/25, 日本経済新聞 朝刊)

   +++

■国際会計基準では

IAS第40号「投資不動産 (Investment Property)」より、
原価モデルを選択した場合の開示に関する規定を引用します。

【原文】karaoke
Disclosure
Cost model
79 In addition to the disclosures required by paragraph 75, an entity that applies the cost model in paragraph 56 shall disclose:

(a) the depreciation methods used;
(b) the useful lives or the depreciation rates used;
(c) the gross carrying amount and the accumulated depreciation (aggregated with accumulated impairment losses) at the beginning and end of the period;
(d) a reconciliation of the carrying amount of investment property at the beginning and end of the period:
(e) the fair value of investment property. In the exceptional cases described in paragraph 53, when an entity cannot determine the fair value of the investment property reliably, it shall disclose:
(i) a description of the investment property;
(ii) an explanation of why fair value cannot be determined reliably; and
(iii) if possible, the range of estimates within which fair value is highly
likely to lie.

【訳】
開示
原価モデル

第79項 第75項で求める開示項目に加えて、
第56項の原価モデルを適用する企業は、
以下の項目を開示しなければならない。
(a) 使用した減価償却の方法
(b) 使用した耐用年数または償却率
(c) 期首および期末における簿価と減価償却累計額
 (減損損失累計額を含む)
(d) 期首および期末における
 投資不動産の簿価の調整表
(e) 投資不動産の公正価値
 第53項に記載する例外的なケースで、
 企業が投資不動産の公正価値を
 信頼性を持って決めることができないときは、
 以下の項目を開示しなければならない。
 (i) 投資不動産の説明
 (ii) 投資不動産の公正価値を信頼性を持って決めることができない理由
 (iii) 可能であれば、公正価値の見積り範囲

※ 原価モデルを選択適用した場合にはやはり、
 公正価値の開示が必要になります。

■きょうの単語
reconciliation [re`kənsilie'iʃn] 【名】 和解、調停、調整表
carrying amount 簿価、帳簿価額

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